Il 20 % di IVA da un lato, l’8 % di spese notarili dall’altro: il divario è netto, le regole ben distinte. In Francia, acquistare un’abitazione nuova implica un’alta tassa sul valore aggiunto, ma spese notarili ridotte. Al contrario, l’usato è esente da IVA ma comporta spese notarili molto più pesanti. Tra i due, la fiscalità non gioca la stessa melodia. Dispositivi come la legge Pinel si applicano al nuovo, mentre il deficit fondiario favorisce piuttosto l’usato.
La scelta di un bene nuovo o usato influisce direttamente sulla redditività, sulla fiscalità e persino sulla gestione quotidiana. La performance energetica, l’accesso ai sussidi e la facilità di effettuare lavori differiscono sensibilmente a seconda del tipo di bene. Ogni opzione traccia un percorso particolare per l’investitore che desidera costruire, valorizzare o trasmettere un patrimonio.
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Nuovo o usato: quali differenze per un investimento immobiliare riuscito?
Nuovo e usato, due mondi che si incrociano raramente. Il nuovo è la promessa di un’abitazione che rispetta le ultime normative ambientali, la famosa RE 2020, sinonimo di risparmi energetici e tranquillità dal punto di vista tecnico. Le spese notarili sono ridotte, la garanzia decennale protegge l’acquirente e l’assenza di lavori pesanti da prevedere rassicura, soprattutto per un primo acquisto o la volontà di costituire un patrimonio contemporaneo. Acquistare in VEFA (vendita in stato futuro di completamento) consente di acquisire su carta, ma impone un’attesa, a volte aggiustamenti finanziari e un calendario che può allungarsi.
L’usato, invece, apre le porte a un mercato ricco, con localizzazioni spesso ricercate e prezzi al metro quadro più dolci all’acquisto. Ma è necessario armarsi di vigilanza: lo stato dell’edificio, i lavori da prevedere, la necessità di effettuare un’analisi della performance energetica precisa, tutto ciò richiede rigore e anticipazione. Gli immobili usati sono talvolta meno performanti dal punto di vista energetico, ma la ristrutturazione consente di guadagnare in valore e, a determinate condizioni, di accedere a sussidi pubblici.
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Scegliere tra nuovo e usato non è una decisione da prendere alla leggera: ogni formula ha i suoi vantaggi. Comfort, sicurezza, fiscalità, potenziale di plusvalenza… Il progetto deve essere esaminato alla luce della localizzazione, della realtà del mercato, della capacità di gestire lavori e dell’obiettivo patrimoniale fissato. Per saperne di più su Ciblimmo, scopri soluzioni di accompagnamento personalizzate e una lettura esperta del mercato locale, tanti supporti per procedere senza errori.
Vantaggi e limiti di ogni opzione secondo il tuo progetto locativo
Il nuovo attira per la semplicità di gestione e la sicurezza per il proprietario locatore. Gli immobili, conformi alle normative RE 2020, attraggono inquilini attenti alla performance energetica. I dispositivi fiscali, dall’IVA ridotta al prestito a tasso zero a determinate condizioni, rendono l’ingresso nel mercato del nuovo più accessibile. La redditività locativa è spesso più stabile, anche se il biglietto d’ingresso elevato può erodere la redditività lorda. Attenzione anche alla rivendita: un mercato locale meno favorevole o poco dinamico può limitare la liquidità dell’immobile.
L’usato, dal canto suo, offre talvolta una migliore redditività locativa grazie a prezzi di acquisizione più ragionevoli. Il potenziale di rivalutazione esiste, soprattutto dopo lavori o una ristrutturazione energetica (CEE, aiuti dell’Agenzia nazionale per l’abitazione). La locazione arredata, la condivisione o la locazione a breve termine sono più facili nell’usato, aprendo la porta a strategie varie. Ma l’investitore deve monitorare la performance energetica: un immobile mal classificato rischia di perdere attrattiva o di essere vietato alla locazione. Le normative riguardanti il DPE si stanno inasprendo, il che può influire sulla redditività a medio termine.
Ecco alcuni punti da esaminare per affinare la scelta tra nuovo e usato:
- Il progetto di investimento locativo orienta la decisione: privilegiare la stabilità, i vantaggi fiscali e una bassa vacanza locativa nel nuovo; puntare a una redditività superiore, maggiore flessibilità e una valorizzazione potenziale nell’usato.
- Prendere in considerazione i sussidi per la ristrutturazione energetica e la dinamica locale consente di ottimizzare la redditività di ogni operazione.
Come un esperto locale può aiutarti a fare la scelta giusta
A Parigi, Lione, Bordeaux o Nantes, i mercati immobiliari non si somigliano, e le generalizzazioni nazionali trovano presto i loro limiti. L’esperto locale è colui che conosce le strade, i quartieri, le tendenze reali. Non si limita a numeri o medie: porta questa conoscenza concreta che trasforma un acquisto in un vero progetto riflessivo, adattato a una strategia patrimoniale su misura.
Il suo valore aggiunto? Una lettura fine dei quartieri, l’analisi dei micro-mercati, la comprensione delle correnti demografiche. Sono queste competenze che fanno la differenza per scovare opportunità, anticipare le mutazioni di un settore e stimare la redditività di un investimento secondo i tuoi obiettivi finanziari e fiscali.
Ecco come interviene concretamente:
- Valuta la dinamica locativa propria di ogni settore mirato
- Si tiene informato sulle sovvenzioni locali e sui dispositivi specifici di ogni territorio, che si tratti della Loira o di una metropoli in piena espansione
- Accompagna la preparazione del dossier di prestito immobiliare, tenendo conto delle pratiche delle banche locali
Un professionista radicato sul territorio individua i segnali premonitori, i futuri quartieri in ascesa, le vere zone del futuro. Affina la scelta del bene, a seconda che tu punti alla costituzione di un patrimonio a lungo termine o alla ricerca di un rendimento locativo immediato. A differenza di un consiglio standardizzato, il suo accompagnamento si adatta alla realtà del terreno, alle aspettative specifiche di ogni investitore e all’evoluzione costante del mercato. Di fronte alla complessità, puntare sull’expertise locale significa scegliere di investire con un colpo d’avanti, là dove altri esitano ancora.